很多房产投资客是这个世界上最神奇的物种、就如昆明跳广场舞的大妈一般，把昆明的发展成功的炒到了嵩明和玉溪，可怜他们还抱着房价翻倍的韭菜大饼吃的津津有味。

真的是应验了我经常和粉友开玩笑的一句话：多为社会的发展、昆明的发展做贡献，从而成为最伟大的炮灰接盘侠，这些人把这句话体现的活灵活现，他们为此可谓真的是：鞠躬尽瘁呀！

之前我就反复不止一次的说过“远郊大盘”都是坑，买这类房产的人简直就是活雷锋在世，燃烧自己、照亮开发商，一把梭哈就把自己全搞没！

可能这就是最最典型零经验买房小白吧、有句话形容他们最贴切了：攒钱十年功，看房十分钟。正是有了他们的存在，昆明远郊的房价才会不断上涨，才有了炮灰！

如果你自认为买房段位不高，那么、这篇文章都是买房技巧里的纯干货，一定要反复研读。

砖家给你挖的坑

啥叫专家，一辈子只会做一件事，其它啥都不会，这就叫专家！

他们能打好马后炮、别说给人荐房了，纯属瞎扯、收割粉丝，纸上谈兵的房产砖家、自己从来都没买卖过多少房子，就在网络中给人指指点点，误人子弟。

只有在第一线市场里摸爬滚打过的人、才有资格谈论楼市，最实用的经验永远不会出现在书本上。

所以，千万别迷信砖家，名气越大，水平越差，因为他已经和市场脱节！

前不久我在抖音上看到一个所谓的昆明房产大咖发的一个视频、内容就是推荐粉丝赶紧入手购买地铁7号线，沿线的楼盘做投资。

我只能庆幸自己当时不在现场、否则我估计我一定会拿瓶可乐上去给他从头上浇下去，然后和蔼的问他：砖家、你为何不去地铁7号线沿线买房投资？

大咖们的话，不能不听，但是决不能全信。他们已经身不由己，很多掏心掏肺的话，他们绝不会在公开场合讲，讲出来的也都是些冠冕堂皇的废话。

作为一名有良知的大咖或砖家、我觉得你可以选择不说，但是决不能误人子弟，挣了粉丝的钱，还要侮辱粉丝的智商，真的很不地道！

我们这个社会始终缺乏的就是客观和理性、不带任何褒贬的看待人和事，所有事情都要急功近利的做到超负荷，涸泽而渔，不给自己，也不给别人留任何的空间和余地。

路走的多了、你就知道坑在哪里，女人看的多了、你就知道美在哪里，跟着砖家买的房子多了，你就知道砖家的节操碎了一地了。

何时出手合适

这句话我相信大家一定非常熟悉，但其实，这是一句彻头彻尾的鸡汤。就像有人告诉你：路就在自己脚下，听起来好像是鼓励你勇敢走出去，但是却根本没有告诉你方向。但凡告诉你，现在就是买房最好时机的人，要么是外行，要么就是不负责的中盖。

啥是最好时机？当然是利率7折，首付2成，契税个税增值税免征，公积金额度翻倍，商贷一周放款。

但可悲的是，很多人迫不及待或者说没有胆量等待这个时机的出现，这里，我可以负责任的告诉大家，当以上这些信号全部出现的时候，往往是房价下跌最严重的时候，反而大多数人都不敢买进，误认为房价还会继续下跌。

买房最好的时机是什么时候呢？就是利好政策全部出尽，房价惯性下跌尚未结束的时候，这个时间段通常为3个月。

相信任何时候都是买房最好时机的人通常有两个下场：一是月供负担小的纯刚需，不管房价如何波动，都不会动摇买房的决心，这个没问题。二是只见贼吃肉没见贼挨打的投资小白，高杠杆在阶段高点误入炒房客云集的是非之地，最后沦为炮灰。

刚需的帽子

“刚需”这个词很多年前就开始广泛流传，是开发商为了卖房子创造出来的，是为了夸大、勾引、刺激人们的购买欲望，而故意捏造出来的。

切记、媒体的作用就是推波助澜、添油加醋，好就把你捧上天，坏就把你送地狱。今天你飞黄腾达，你就是在世活佛，明天你贪污腐败，你就是万人唾弃。

于是、媒体舆论的宣传深入骨髓，所有人都像信奉耶稣或是观世音一样深信不疑，大家全部都对号入座。刚需也就逐渐成了所有买房者的面具和保护伞。似乎给自己扣上刚需的帽子，就理所当然的应该受到政策的倾斜和保护。后台咨询我问题的人中70％都声称自己是刚需或者刚需加投资。但其实，他们很多都是在买改善或多套房子了。

什么是刚需，当房子只有居住属性时，人均建面60平就是顶级刚需，而房子具备金融属性时，人均6套依然是刚需。

有人说过，6套以下都是刚需，自己一套，一孩一套，二孩一套，父母一套，岳父母一套，出租一套。我也承认作为一个昆明的接盘侠、虽然没有孩子把父母接上来住的确需要买几套房子才够，而且还都是自住，连租金收益都没有。

但是你想过没有，假如从年到年10年间房价都没有涨，你是否还会拼了老命的买那么多房子呢？

就像李开复说的：买车是一生中最坏的投资，因为车一落地至少八折。你会把闲置资金用于囤积汽车吗？除非是脑子被门挤过。

假如房价10年不涨，你按揭买一套房子都是多余，别说6套了。本质上讲，刚需概念只是利欲熏心的掩盖物罢了，所以、我经常和咨询我的刚需们说：嘴巴要自住、实则想的是涨价、赚钱，嘴巴总是说不要，身体却很诚实。

就像现在昆明的限购政策是、云南本地户口每人限购3套，不以家庭为单位。如果真的要限制、限购一套足以，保证每户家庭一套房居住不是很合理吗？为什么会鼓励买第二套呢？也许，这才是真正的原因所在吧。

刚需是彻头彻尾的谎言，因为你是不是刚需根本不是你自己说了算，所以在买第一套房的时候就一定要考虑后期置换的问题，一定要把第一套房作为跳板。

租房率决定市场需求

其实在房地产市场里一直有有一项指标也是很真实的，那就是租房需求，租房绝对是最刚的刚需。

房价高并不能完全代表一座城市的发展潜力，比如当年的鄂尔多斯，比如现在的厦门。但是，房租高，则一定说明这座城市前途无量。

租赁市场是外来刚需的“蓄水池”，是房价上涨的源动力。租赁最终都会转化为购房需求，5-8年后还会再次转化为置换改善需求。

租金稳定，并且持续稳步上涨，说明了人口在不断的涌入。只有这样的城市才值得你长期持有房产。

房价的短期涨跌完全受政策影响，但是放到5-10年来看，只有外来人口是决定房价涨跌的唯一因素。

房价高未必高房租，但房租高必定房价高。外来人口，这种最刚的刚需，首先推高的一定是房租，其次才是房价。在哪里投资房产，你应该已经清楚了。

另外，附赠一个知识点，出租房最好选择在每年7-8月毕业季签合同，一年一签，一年一涨，租金收益保证比别人多赚5%左右。

朋友圈都在涨

房价永远涨，说这种话的最多的就是我不太懂行的同行或中介吧，即使是开发商也会承认市场时好时坏。从历史的长河来看，房价永远涨没有错。但是这句话最大的陷阱就是掩盖了房价的阶段性下跌。

比如：年初受疫情影响，整个昆明市场房地产市场新房、二手房都是阴跌吧，而远郊的惨烈、短短几个月十小万就没了，正所谓是：刚拿过来、还没有捂热，交完定金签完合同就跌。

惊不惊喜、意不意外？

相信房价永远涨问题不大，可怕的就是那些没有脑子，又渴望一夜暴富的赌徒，在听信网络大V洗脑后，手握现金三五万，就敢首付贷、按揭贷买房之后，再抵押贷，信用贷月供还款的小白，在给大v做了嫁衣之后，还眼巴巴的祈祷房价瞬间翻番。

今后无论房价涨多高，都和他没有任何关系，因为，他的高杠杆根本熬不过两年，最后断供、割肉、抛售，在楼市另一个周期重新启动前夜彻底倒下。

大部分被房地产拖垮的人，最后都是输给了时间。他选择买房没有错，错就错在缺乏对时机的把握。

房价永远涨是没有错，可是你在上坡的路上都被摔得鼻青脸肿，那只能怪自己了。

网红盘的骗局

如果很多中介在同一时期都不约而同的向你大力推荐某一个新盘，请务必擦亮眼睛，这大概率是坑。在这些中介嘴里，这种楼盘都有如下特点：环境优美山清水秀（鸟不拉屎的地方）、30分钟到CBD（高速、高铁）、有学校（私立国际学校或不对口的公立）、不限购不限贷（商住办公）、大企业入驻（化工厂房）、交通便捷（机场火车站）、商业配套（沙县小吃兰州拉面）……

前几天有个粉丝来找我喝茶聊天，当时就谈到了找我买房，我有多少提成这个问题，而且当时此粉友还和我开玩笑说：小毛、你卖房子为何这样佛系、你是看不上我照顾你这点提成吗？

我的回答是：我卖房确实是靠提成而活、昆明95%的楼盘我都有合作，但是我不是什么楼盘都会给粉丝推荐，良心痛的提成我不太稀罕。

其实干销售干成我这个样子、我自己感觉自己还是很可悲的，特别是在很多同行人眼里。

但是即便是如此我还是想说下：买新房、开发商给中盖的提成越高、那一定不是什么好盘，好卖的顺销盘，开发商也不会割肉让利给中介来卖。

你觉得呐？

下面给大家理几条小小建议、望笑纳。

一、楼市已经进入高位横盘时代，横盘时代已经来临，横盘是炒房的末日，却是刚需的天堂。横盘两年，差额为零，满二的增值税就可以省掉。横盘就是停车，司机已经仁至义尽，能不能上车全看自己。

所以未来卖房难度要远远大于买房。郊区平的叠加一年你都卖不掉，而市中心40平的老破小2个月就能变现。

二、横盘时代就要死盯租金，租金高、出租快的就意味着将来好卖，好卖就意味着增值更快。

投资，是为接盘侠买房，接盘侠喜欢的房子才是真正的好房子！

三、房产投资将越来越局限于小众，而不是大众游戏，不仅仅是由于价格门槛，而是因为房票门槛。

看到别人在区中心投资，你退而求其次投资远郊，这将是未来最大的笑话！

四、房价启动前在最后一个力度最大的松绑政策出台后再入手，因为这才是房价最低点，而且成本最低。房价调控后，第一个调控政策出台时，就要高位抛掉，最后一个铜板留给接盘侠赚，否则你根本抛不掉。简言之，就是最后买进，最早抛出。

所以如果你手里有品质一般，或者说有明显缺陷的房子，记住年3-4月小阳春一定要混水摸鱼，抓紧卖掉。

五、年投资大城市房产仍然是抵抗通胀、避免阶级滑坡的主要渠道，但要注意两点，一个是心态，一个是月供。

如果有赌博和暴富心态，我劝你赶紧收手。月供东拼西凑，以为熬一熬很快就能翻身，那么我告诉你，你根本看不到明天的太阳。

顺风加杠杆是一步登天、而逆风加杠杆则是刀山火海，只能维持2年以内的月供的朋友，你不是在炒房、而是在玩火。

最后我想让大家认清这个社会的残酷：越是贫穷的家庭，越是生活在社会底层的人，他们的后代，大概率还会是穷人。其实，我们奋斗的目标无非就是：让子女一出生就站在了别人的肩膀上！

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