新增预售面积连续缩水。近日记者从昆明房产交易网获得的统计数据，4月昆明共14个项目颁布预售许可证，共计67.8万平方米，环比下滑超3成，这也是连续4个月预售面积出现收缩。在信贷不断收紧的情况下，消费需求也出现新的变化。投资居多省外购房客户明显增加上月底太平新城一项目开盘现场，客户停车位上有不少外地牌照的车，而记者从偶遇的一组四川购房者中了解到，这也不是她第一次过来昆明置业了。在克尔瑞今年初发布的昆明楼市消费结构数据中，昆明省外客户占比已从年的15%上升到了36%。事实上，这还不包括二手房市场的交易数据，在上月中旬云南省房地产业协会省外推介中，还专门与河北石家庄签订相关合作推介协议，重点推介云南的旅游和健康等房地产产品。云南财经大学教授张洪介绍，虽然昆明今年年初对部分地区实行了限售等调控政策，不过整体来说，政策环境还是较国内热点一、二线城市更为宽松，这也是部分省外购买力向昆明转移的一个主要动力。“外来置业中，绝大部分比例也是投资性需求。”一位行业人士直言，这实际上也对昆明去年以来的价格上涨起到了一定的助推作用。供给缩水供需失衡或将抬高压力一个关键问题是，从去年下半年开始，供给端整体收紧，供给与需求市场的平衡就已经出现了明显的变化，以供给端晴雨表的新增预售许可为例，在去年多月单月超万方平方米之后，今年新增预售连续收缩，4月份新增预售仅为67.8万平方米，环比3月份还下降了超过3成。值得注意的是，从去年下半年开始，预售许可发放就有明显收紧的趋势，部分延迟时间甚至在1—2月的周期。除了新增预售的持续下降，不少新计划开盘项目也受阻。就在上月底，有本地机构统计5月将有11个新项目开盘，不过截至本月上旬，主城内计划新开项目上并没有直接的动静。市场上直接供应的产品不多，外来购买力的涌入，也加速了供需端的失衡。记者注意到，在近期二环边一个新项目亮相启动仪式上，虽目前直接价格未定，不过业内预期其售价也有望在元/平方米以上。信贷收紧对投资性需求影响小供需失衡带来的价格预期压力，也让购买力端出现直接变化，“本地购房需求，特别是刚需购买需求，也受到直接的挤压。”分析人士指出，事实上，从去年下半年开始，市场购买主力也基本上从原来的刚需转向了改善性需求。而今年延续的供给缩水，也将加速刚需在市场的进一步流失。另一个关键原因还在于近期不断收紧的信贷市场，上月中，昆明多家商业银行宣布首套房住宅产品房贷利率上涨10%，“以一套元/平方米的两居室为例，房贷利率上调之后，贷款利息较之前也高出10多万元。”一位银行人士表示。而这种信贷利率对投资性需求的影响却很小，“一般投资性需求客户，多数都是全款购房，然后等价格合适之后快速出手转让。”呈贡一家项目的朱姓销售经理告诉记者，目前昆明限售区域主要也是针对投资性需求，不过一般住宅产品培育期也在3~5年，这也是目前的限售很难直接制约投资性购买力的一个主要原因。延伸阅读昆明近千亩土地本月内入市交易红云街道办和丰宁街道办4宗土地将整体挂牌交易面积达.88亩在4月土地小高峰之后，5月昆明主城还有近千亩土地交易，这也将继续拉高今年上半年昆明土地市场的整体成交预期。在一季度逐渐回暖之后，4月昆明土地升温明显，来自昆明国土资源局数据，4月昆明主城共供应成交16宗合计.88亩土地，成交金额78.14亿元。虽然面积下降，不过相比3月37.54亿元成交金额，翻了一倍还多。而5月这种热度还将延续，根据昆明市国土资源发布的交易公告，5月，昆明将有13宗面积总计约.97亩土地出让，出让面积也是今年以来的第二多（3月出让亩）。而这中间，位于五华区红云街道办事处和丰宁街道办事处的4宗土地将整体挂牌交易，整体面积为.88亩，土地交易起价近十亿元。其中，J--02、05地块，为红云街道右营城改项目，周边有中海龙泉公馆等高端住宅产品。


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