降价、特价房、工抵房……

连续两个多月的降价潮，确实拉低了昆明房地产市场的整体均价。

降价风还没结束，昆明不少楼盘开始宣布将陆续收回折扣，有的直接宣布涨价。

这操作让市场形成了迷雾，很多购房者迷惑了，这房子到底买还是不买呢？

降价没唱罢部分楼盘宣布价格上调年初的昆明楼市，新建住宅还“涨声”一片，不少楼盘陆续上调价格。6月以来，据不完全统计，至少40余楼盘推出特价房或直接降价，降幅高的达到元/㎡以上。国家统计局数据显示，2月昆明新建住宅价格环比上涨0.7%，3月和4月环比上涨0.8%和1%，涨幅均为全国第三；5月出现转折，连涨13月的昆明楼市止涨；6月下降0.8%，跌幅全国第一；7月继续下跌，环比下跌0.5%，预计8月也大概率下降。▲昆明1-7月房价涨幅变化有媒体认为，昆明的这波降价潮是受公寓降价波及，也有认为是6月份某大带头降价引起的市场“哗变”。房小星认为，这是宏观调控及昆明库存压力等因素，综合作用的结果。降价带来的效果是明显的，很多楼盘现“抢房”热潮，部分购房者买到了低价房，房企紧张的资金得到一定缓解。随着降价的持续，在买涨不买跌的心理预期下，大量购房者开始观望，市场更加低迷，不利于房地产市场的健康发展。在这种行情下，需要提振市场信心，而近期宣布将逐渐收回折扣或直接涨价的楼盘，基本是出于此种考虑。如碧桂园，启动折扣收回倒计时，包括龙腾世家、春城映像、隆盛府、御龙半山等7个楼盘。

▲碧桂园启动折扣收回倒计时（图源网络）

而大华锦绣山海和雅居乐云和中心则宣布将从9月1日起涨价，前者将上涨元/㎡，后者上调1%。

按照两个楼盘目前售价计算，涨价后购房总价增加约2万至4万元左右。

这波涨价和收回折扣操作，也不排除是纯粹的营销活动。在大量购房者观望的市场下，来一波涨价，制造紧迫感，收割一部分心焦的购房者。

密集调控下

房企、购房者都不好过

今年以来，各项房地产调控政策自上而下密集出台。据某媒体统计，仅前7个月，全国房地产调控次数已达次，平均每月50次调控。

单是7月份，全国自上而下的房地产调控政策出现井喷，多达66次，刷新了年内最高纪录。

刚过去20多天的8月，各种房地产调控政策也是继续密集出台，先后有北京、上海、杭州、成都、银川等10多个城市发布多条新政，目前调控政策已累计超过30次。

▲昆明商品房库存（锐理数据截图）

就昆明而言，影响最大莫过于“三道红线”和金融政策的收紧，加上巨大的库存压力，最终导致打折促销，形成降价潮。

在调控政策压力下，昆明市场上的房企和购房者都不好过。

对房企而言，大力降杠杆的同时，还要承受金融机构压缩房地产贷款的压力。

在房地产开发过程中，需要大量的资金输入，调控政策前后封堵，“踩红线”的房企唯有降价，断臂求生，不可避免的对市场造成影响。

对于购房者，特别是刚需，一方面降价形成的观望情绪加重，是否还会继续降、买还是不买，两难选择。

买吧，大环境不好可能还会降价，不买吧，又要收回折扣或者涨价了。而很多购房者被整蒙圈了，一会儿降一会儿涨，这到底是什么情况。

另一方面，银行压缩的不仅是房企的贷款，还压缩了个人住房贷款，各家银行对房贷利率和额度进行调整。

据报道，目前昆明已有6家银行上调了房贷利率，首套房贷利率上涨至5.5%以上，高的已突破6%，最低也在5.35%-5.5%之间。

而光大银行已经暂停房贷业务，新房和二手房均不受理，其他银行虽然还能接单，但额度非常紧张，有的要等到明年。

更加心酸的是，购房者好不容易凑够了首付，又遭银行拒贷。昆明市房产信息网发布的退房公示显示，银行拒贷的主要原因有流水不足、收入与支出不匹配、首付款中有消费贷等。

刚需买房硬道理

从自身需求出发

目前，全国房地产调控呈现全方位、立体化、精准化的态势，房价进入了调整期，楼盘促销或成常态。对购房者来说，这是好事情，上车较之前容易多了，可以买到更好更大的房子。但是，打折、降价的楼盘多了，不少购购房者的幻想房价还会再降，市场的观望情绪更浓了。再加上这波收回折扣或涨价影响，很多购房者迷惑了，这房价到底是要降还是要涨，房子买还是不买！▲昆明房价涨还是降（图源网络）近来，房小星经常被粉丝问到：昆明的房价还会降吗？很多楼盘都降价了，是再等一等还是怎么选？对于手里有钱、家里有矿的购房者，房价涨或者降价都不是问题，昆明市场上还有很多没降价却很抢手的楼盘，如龙湖山海原著、锦粼天序、万科公园城市等等，看中了就出手。对于刚需来说，手上资金有限，往往会受到观望情绪影响，左看右看，瞻前顾后。其实，对于刚需来说，买房的硬道理就是，从自身需求出发，满足了、看中了就出手。幻想房价还会大幅下滑，该出手时不出手，往往会错过上车的最佳时机。你身边是不是有不少朋友或者同事，经常抱怨，错过了年的最佳上车机会，损失了几十万甚至上百万？如今，昆明房地产市场相对疲软，作为刚需，买房的目的就是自住，不必过于纠结房价涨还是跌，从自己的实际需求出发，趁着优惠力度大，抓紧上车。

▲楼市调控成常态（图源网络）

在严厉的房地产调控下，短期内昆明房价或许还会有波动，但在“稳地价、稳房价、稳预期”的基调下，房价必然以稳为主，逐渐趋于理性。最后，房小星需要提醒一下，买房想要得到更加实惠的价格没有错，但是远低于片区整体价格的楼盘，需要擦亮眼睛，慎重选择。因为这种楼盘，要么是有致命的缺陷，如江东铂悦湾，公摊达到39%，不降价没人买；要么是开发商资金链出问题了，唯有降价一条出路。


转载请注明地址:http://www.kunmingzx.com/kmjj/84998.html