按照锐理数据，截止到今年4月30日，昆明商品房库存面积约.41万平方米，按过去一年的销售进度计算，还需1.45年去化。分类来看，昆明商品住宅存量面积约.42万平方米，去化周期约6.6个月，库存压力很小。不过，昆明主城各区域新建住宅存量差异较大，北市区和官南板块存量相对较多。昆明主城各板块住宅存量对比昆明锐理将昆明主城划分为了12个板块，即昆明中心、次中心、世博、北市、官南、滇池、西山、呈贡、东南、空港、高新、东市板块。截止到4月份，昆明商品住宅存量面积最多的是北市和官南板块，中心区和空港片区存量面积最少，不到10万平方米。具体来看，目前昆明主城住宅存量最多的北市板块，存量面积约80.38万平方米，该区域主要包含了北部山水新城、龙泉路等区域，在售项目有昆明湖、俊发城、中海云著、万科金域水岸等多个楼盘，也是昆明人置业的传统热点板块。官南板块的住宅存量仅次于北市板块，有80.29万平方米。从锐理的地理位置划分来看，官南板块包含了巫家坝、官渡文化生态新城以及滇池三个半岛区域，都是昆明市房地产开发的重要区域，聚集的楼盘众多，4月份官南板块的住宅销售面积也是12个区域中最多的。昆明主城12个板块划大致范围东南板块和滇池板块的住宅存量面积相差不多，分别为78.78万平方米、78.64万平方米。其中，东南板块主要是在世纪城和新螺蛳湾周边，这个区域内的住宅主要有海伦国际、俊发新螺蛳湾等；滇池板块主要是滇池度假区范围内，开发的项目集中在滇池路沿线。另外，住宅存量在20万平方米以上的还有5个区域，呈贡存量面积约58.54万平方米、次中心存量面积为38.93万平方米，东市区有34.15万平方米，世博板块有29.12万平方米，西山板块有20.26万平方米。从数据上来看，西山板块的住宅销量和存量面积都不多，上个月只卖出了3.05万平方米的住宅。这是因为西山板块的大部分区域还在进行土地一级开发，包括白沙地城改、普坪片区城改、沙地村城改、春雨路沿线城改等，待这些项目入市后，西山板块的商品住宅销量和存量面积应该会有较大幅度的提升。物业供应、销售及存量面积信息高新板块、中心区和空港这3个区域的住宅存量面积都在20万平方米以下，高新板块主要是西北新城片区，住宅存量还有17.89万平方米，该区域大部分项目都已经售罄或接近尾声，新上市的上悦天地、君庭云邸、碧桂园春城映象等还未拿到预售证，所以存量面积并不是很多。昆明中心区因为开发项目较少，存量面积还有6.7万平方米，上个月成交面积也只有0.34万平方米；空港区目前在售的项目只有长水航城一个，存量面积约4.44万平方米，是所有区域中存量最少的。虽然昆明目前的住宅存量面积只有多万平方米，去化周期也才6.6个月，属于自然资源部要求的增加供地的城市范畴。但易居企业集团CEO丁祖昱分析认为，目前国内多数二线城市潜在供应总量适中，但贵阳、昆明、西安等部分二线城市未入市的项目众多，潜在供应量整体偏高，尤其是低端产品潜在供应量显著偏高，占比都在95%以上，一旦市场需求难以有效承接，去化率持续回落已是大概率事件。


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