“昆明房价不是降了吗？为什么我看的几套房子还不打折？”“emmmm.....可能，你比较有眼光吧！”Justkidding~锐小理最近收到的咨询，都和这轮降价有关。首先，我们先来看下这轮短周期的波动情况。从公寓甩卖到住宅特价房源频出，从部分项目降价促销到诸多项目随波逐流，7月昆明商品房（含商品住宅、办公、商业）成交均价跌至元/㎡，商品住宅均价跌至元/㎡，为15个月以来最低价。大盘真的崩不住了吗？之前锐理数据做过分析，供求关系决定了楼市长周期，并预测在年人口达到峰值后将迎来长周期拐点。在此之前的楼市波动主要受经济、政策、金融危机等因素影响，短周期内起伏波动。昆明锐理数据认为，从大盘来看，今年昆明商品房市场暴跌不存在，但处于低位盘恒的趋势已定。打折、打骨折均是符合经济学逻辑的正常市场行为！降价风声最先起源于公寓的骨折式促销，一方面是由于三道红线重压加码下房企需要回笼资金，保证后续融资通道顺畅；另一方面则是商业、办公一类的库存量大，截止年7月31日，昆明办公物业存量面积达.72万方，去化周期6.42年，商业存量达.43万方，去化需14.79年。在这两方面的共同作用下，公寓降价促销是必然之路。在公寓打响降价第一枪后，某些住宅项目也开始打折换量，真正刺激到市场的恐怕要数阳光城滇池半山项目推出的一日元/㎡的特价优惠，而这个项目此前每月成交备案均价达元/㎡及以上。房企对市场的变化总是格外敏感，不说你追我赶，但至少不能落下太多，逐渐碧桂园项目、中交龙光玖月台、瑞鼎城等多个项目陆续推出特价房源。一方面为了换量回笼资金，另一方面是否是逆向营销操作，则见仁见智。昆明锐理数据认为，在物权还没有转移的前提下，开发商打折实际是对市场趋势预判的一种选择，住房虽具有特殊性，但始终属于商品，不能要求房子只能涨价不能跌价，打折、甚至打“骨折”，均是符合经济学逻辑的正常市场行为。大盘松动房价下跌可有些房子就是不打折、不跌价之前也分析过，政策、经济环境、房企财务情况等等原因都会导致市场波动，而房价是最直观的表现。但在符合经济学逻辑的正常降价行为中，随波逐流，并不是所有项目的选择；即使市场下行，依然有项目价格始终坚挺毫不松动，还收获漂亮的销售成绩。比如，位于度假区的龙湖山海原著项目，6月11日首次拿证推出套房源，至今首批房源仅剩2套，目前成交均价元/㎡；位于巫家坝与五甲塘板块之间的万科公园城市，去年7月底首次拿证，年上半年昆明销售面积排行前十，成交均价元/㎡；此外还有一环边的华润润府、低密社区中海云麓九里、教育盘万科城等等。那为什么这些房子不打折呢？我们认为在这个节点上不打折且销售喜人的项目，说明房企财务稳健、产品力出众、区位配套优质。这些楼盘价格稳定，不易受外因影响，对市场波动具有抵抗性，且有与其价格相匹配的价值，这就是俗称的“抗跌”，而且从别的城市经验来看，这样抗跌的房子未来在二手房市场也普遍高出周边均价10-30%。没有最好的上车时机入手最抗跌的产品才是正确逻辑这些价格坚挺、销售成绩不俗的项目，归根到底都是属于核心地段、配套资源扎实可见、品牌开发商开发的品质楼盘。01.核心城市、核心地段一线城市和部分省会城市具有显著的人口虹吸效应，需求高位让市场具备上行动力，核心地段扎实的区位优势能有效抵御市场波动。02.扎实可见的配套资源滇池、世博园、翠湖等不可复制又稀缺的自然资源，已运营或已建设的地铁、成熟的商业与生活配套、已招生运营的名校、医院等配套，这些实在可见的配套能有效提升竞争力。配图源自摄影师levi03.品牌开发商百强房企算是品牌开发商吗？名声大算是品牌开发商吗？不！美誉度、口碑、复购率才是品牌开发商的标准。诸如龙湖、万科、中海、华润一类的房企具有稳健的资金实力与业主口碑，且舍得在产品打磨上下功夫，不图快速扩张，耐得下性子在单体项目中深入细化。04.品质楼盘品质楼盘这个概念就比较泛化。从大框架维度来看，可以分成工程质量、产品设计、配套资源、社区空间、物业服务五个维度来诠释“品质”，其中又可以进行细分评判。品质是为了居住的舒适，当调控下房子居住属性越来越强烈时，产品力中的抗跌特质将更为凸显。因此，购房须谨慎，盲目捡漏可能真的会捡到“low”。对于购房者来说，没有最好的上车时机，不是买涨不买跌，也不是越跌越买，入手最抗跌的产品才是正确逻辑。基于此，锐理数据将构建专业的“抗跌产品”维度体系评判标准，依据权重打分，对昆明楼市项目进行测评，助力购房者甄选抗跌产品，敬请


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