撰文：《昆明楼市》首席购房顾问文锋

从下个月8日起，将正式执行房贷新政策，按照央行公布的标准，即首套房贷款利率不得低于LPR，二套房不得低于LPR+60个基点（0.6%）。尽管距离央行定下的房贷利率变轨时间节点10月8日，仅剩下两周时间。但已经有多个城市，在试运行LPR利率了，昆明也有个别银行已率先实施LPR了。

据《昆明楼市》调查，昆明已有多家银行房贷执行LPR利率，其中，中国银行加点规则为：首套房以LPR加点54BP形成，为5.39%；二套房以LPR加点78.5BP形成，为5.%。农业银行，按LPR算下来，五年期以上的没有任何变化，主要调整是针对五年期以下短期的；

据悉，此次调整只针对商业贷款，公积金个人贷款利率延续之前政策，商业用房参考二套房贷利率执行。

多城已试水LPR利率

按照时间计划，过完今年国庆，才是是房贷重新定价基准的正式转换日。

根据9月20日公布的新版LPR第二次报价来看，主要与房贷利率挂钩的5年期以上品种保持在4.85%不变。由于10月8日起房贷将以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。这也意味着10月8日后新发放的住房贷款中，首套房的利率将不低于4.85%，略低于旧基（政）准（策）利率（4.9%），而二套房将不低于LPR+60个基点，即5.45%。

根据最新统计，目前在全国已经有多个省区市确定了当地LPR加点下限，

其中，北京多家银行公布的定价方案为：首套房以LPR加点55BP形成，为5.4%；二套房以LPR加点BP形成，为5.9%；招行深圳便拿出了房贷利率挂钩LPR的方案--首套房贷利率以LPR加30个基点，为5.15%；二套房贷利率以LPR加60个基点，为5.45%。

城市

首套

二套

深圳

加30个基点

5.15%

加60个基点

5.45%

杭州

加54个基点

5.39%

加79个基点

5.64%

北京

不低于55个基点

5.4%

不低于个基点

5.9%

南京

加80个基点

5.65%

加个基点

5.9%

苏州

至少加个基点

6.05%

加个基点

6.35%

截止目前，苏州执行LPR利率首套房至少要加个基点，二套房至少加个基点，是目前获悉的试运行LPR利率最高的城市，而深圳最为温柔。

房产中介催单文体

未来，房贷也正式进入LPR房贷利率期。但自从LPR利率调整消息出来之后，房产中介就出了很对催单文体，人为制造焦虑，逼促下单。

“想买房的客户一定要在9月底前定房，签合同，做贷款申请，因为10月8日上调利率，国庆7天假，银行不受理业务，8号就涨，10月购房成本直线上涨。”

房产中介的催促文体（来源：朋友圈）

“同样万贷款，上调后多付14.9多万利息。”“早点买，直接省下一辆车。”满满正能量，没有比这个更有说服力的了。

但这并不是真的。

房产中介的催促文体（来源：朋友圈）

按照催单文体所言，10月8日执行新的房贷利率的同时，基准利率上调到5.5%。从来没有这种逻辑，央行9月6日才宣布降准，怎么可能在10月8日同时加息呢？

执行LPR利率其实就是降息的操作，从之前的基准利率4.9%到4.85%已经下调了0.05%。

房产公司人员的朋友圈

从定位昆明某售楼部发出“买房要趁早”建议是合理的，但配图可以说是胡扯，甚至造谣。

央行明确的是二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点（1个基点为万分之一），即二套房商业贷款利率要较首套房利率上浮0.6%。是4.85%+0.6%=5.45%，并不是房贷利率将由4.9%加60个基点到5.5%，为此5.5%的描述是错误的，属于谣言。

且不说基准利率是不是真的上调了，都执行LPR利率了，基准利率就要退出历史舞台，这完全跟基准利率没有什么关系。

哪个阶段买房更划算

以融大数据研究院监测数据显示：年8月，全国首套房贷款平均利率为5.47%，环比上涨了3BP；二套房贷款平均利率为5.78%，环比上涨2BP，相当于在目前的5年期LPR水平上分别加了62个BP和93个BP，均远高于新政规定的利率下限。8月昆明首套房贷款平均利率水平相当于在此基础上加了56个BP，均远高于新政规定的利率下限。

根据昆明的情况来看，已有部分银行执行LPR利率，从中行公布的情况来看，首套房以LPR加54个基点，为5.39%，与目前首套房的政策利率4.9%基准上浮10%，仅有0.01%的差别，几乎可以忽略不计；而二套房以LPR加78.5个基点，为5.%，与目前基准利率上浮15%相同。

换句话说，就目前掌握的信息来看，执行LPR利率其实比目前政策利率还要划算。

利率

首套

二套

昆明8月利率

5.41%

5.78%（全国）

昆明中行LPR

5.39%

5.%

以8月份昆明房贷利率对比昆明中国银行试运行的LPR，LPR利率反而更有优势，同样以贷款万元，按30年等额本息的方式进行还款，那么整个贷款期限的利息平均每月多出12.48元（首套）、95.08元（二套）。

相对万的贷款额度，首套房每月12.48元，其差别可以忽略不计。毕竟试水LPR的最主要目的是让利率更加市场化，确实有存在偏低执行的可能。

在住房不炒和因城施策的大背景下，不把房地产作为短期刺激经济的手段的原则下，不论旧版还是新版政策，若市场未见明显变向，短期房贷利率不会出现明显浮动。

为此，有合适的房源就应该抓紧入手。就当下已经进入到第四季度，各家银行的放款额度确实非常紧张，而且贷款利率也在上调，就会直接影响到购房者的放款时间和还款额，增加利息支出。

当然，值得注意的，从9月份至10月8日（不含）为过渡期，在此期间客户可选择基准利率或LPR定价方式，其中选择基准利率定价方式的须在10月8日前完成审批签订合同，10月8日前已发放和已审批未放款的单仍按原合同执行。

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